樓市最大懸案：中國房產空置率多高？那麼什麼是房產空置率呢？房屋空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。空置率主要用在國內，與國外的空房率不同。空房率指的是開發商建好房子後，空置的房子與建成的房子之比。
近來可以説房地產事業越來越火爆，但是很多部門和機構表示，目前作為中國樓市首要問題的是空置率太高，中國的住房供應尤其過剩甚至遍及全國，在各中小城市以及中國東北部尤其明顯，今天小編就幫大家瞭解一下到底什麼是房地產空置率？除此之外空置率與閒置率的區別是什麼？
每一次樓市上漲，小編都會有一個困惑：就是哪裏憑空冒出那麼多的買房需求，為何樓市不火的時候一直沒有？
國土部和住建部官員最近迴應了這一問題，翻譯下是這2句話：
1、供地數量和住房價格沒有必然聯繫。
2、住房需求能滿足，但是投資需求無法有效抑制，換言之，就是目前的房子買來投資的，相比於買來住的可能要更多。
為了不“曲解”兩位官員的原意，下面是他們的原話，各位自己體會下：
針對當前一二線熱點城市地價、房價過熱的現象，國土資源部規劃司司長莊少勤指出，供地數量與住房價格並沒有必然的關係。他説，房價上漲緣於多個環節的綜合因素，其中一個重要原因是住房供應體系。“房價過熱的城市，往往是大量投資性需求尚未得到合理抑制，干擾了市場。”
“據我們瞭解，全國範圍內的土地和住房供應基本能夠滿足人們對居住空間的需求。”莊少勤進一步指出，在投資性需求沒有得到有效抑制的前提下，單純增加土地供給並不能直接平抑住房價格。
儘管國土部説了，供地數量與住房價格沒有必然聯繫。但從實際行動來看，國土部還是要求各地根據當地的情況增加土地供應：
此前，國土部、住建部聯合出台的調控政策規定，各地根據商品住房庫存消化週期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序，對消化週期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。
問題在於，如果目前買房子拿來投資的人相對更多，那麼是不是意味我們中國目前從居住的角度來説是已經不缺房子了？
那麼大家可以想想一下，未來一旦投資（投機需求）主動或被動退潮的時候，對房價會有多大的影響。加之，未來增加的土地供應以及還沒蓋完的房子後續還會提供更多的房屋供給給市場的情況，那麼當下缺不缺房子的問題就更值得探討了。
中國樓市最大的疑問
探討這個問題，我們就得引入一個空置率的概念。根據百度百科的定義，空置率指的是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。
空置率多少是健康的呢？
據上海財經大學不動產研究所執行所長陳杰教授提供的數據，美國住房空置率長期保持在較低水平。即使美國樓市最差的2007-2008年，自有住房空置率最高只有2.9%。歐洲國家的住房空置率也很低，荷蘭、瑞典一般住房空置率只有2%，法國為6%左右，德國約為8%
也就是説，根據發達國家的標準，空置率在10%以內都算，比較合適。老齡化越嚴重的地區，空置率相對越好，比如德國是8%，日本最新的數據超過13%。
2013年全國城鎮家庭住房空置率高達22.4%，其中六大城市重慶、上海、成都、武漢、天津、北京的空置率分別為25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。從區域差異看，三線城市住房空置率最高，為23.2%
第二個是：一份在2015年5月發起的《2015年5月全國城市住房市場調查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。中國房地產報針對“一二級地產開發公司、代理行、營銷機構、二手房中介、房產電商等”房地產行業內人士的定向調查則顯示，目前一線城市空置率22%，二線城市24%。
第四個是，小編自己根據國家統計局的數據和其他書籍、報紙的資料間接分析出的結果。
1985年，我國曾經做過一個70萬人參加的城鎮住房抽樣調查，該調查顯示全國住房面積為46.76億平方米；
根據國家統計局的數字，從1996年開始到2015年，一共竣工的住宅面積是305億平方米。1985年到2015年數據空缺，從一些資料上看每年銷售面積為1000萬平方米，那麼我們直接就用銷售面積來替代好了，這十年為1億平方米（實際竣工的面積肯定更大）
把上面的所有住宅竣工面積加在一起一共是361億平方米。根據國家統計局的數據來源，其統計範圍是全部房地產開發商，按照常理來説，應該不會有太多的開發商在農村開發住宅，農村的房屋一般都是自建房，所以，我們可以把361億平方米的竣工面積近似看成是全部城鎮住宅竣工面積。（注：這都是記錄在冊的合法住宅，沒有產權的住宅還沒有包含在裏面）
據國家統計局數據，目前城鎮人口為7.7億，以這個人口計算，人均居住面積是46.8瞭如果把流動人口，也就是農民工兄弟算進去，那麼一共是10.5億人，此時的人均居住面積是34.38平方米。
按照慣例，人均居住面積達到30平方米就已經是宜居了，所以無論是34.38平方米，還是46.8平方米的人均居住面積，都已經遠遠超出了正常的宜居平均面積。換算成空置率的話，前者（即34.38平方米）是11%左右，後者有點太大了，不敢想！
無論是哪一種分析或者調研結果，得出的結論都是我國目前的房子是不但是充足的，且就整體而言是過剩的。
從小編給出的統計局數字可以看到，目前還有近60億平方米的房子還在建設中，加上各個主要城市新增加的土地供應，不難想象未來還會有更多的房子被建設出來提供給市場。
那麼，如果接下來我們的新增需求不能滿足新增的供給，這房價會如何？而存量房目前仍然處於一個過剩的狀態當中。
這時候有朋友會説了，整體過剩，不代表局部過剩，尤其是一二線熱點城市，還是缺房子。對於這個問題我們的辯證地看，小編一直説的都是居住角度，從居住的角度來説，一二線城市夠不夠其實很難説。因為從人均的角度出發，一線城市已經滿足了，甚至超過了30平米的宜居面積。
而未來除了新增的房屋和土地供給之外，小編一直説150公里半徑的之內，在告訴交通軌道的鏈接之下，一二線城市的半徑早已超出了目前的覆蓋範圍。雄安新縣的出現，正是在150公里半徑之內，由政府強力推動的一個房地產解決方案之一。
那存量人口博弈階段，這些地方即使能夠吸引人潮湧入，恐怕也難敵新增加的供給以及快速軌道覆蓋下跨城市新增居住供給。
這麼一來，與人口，也就是剛性需求相比，我國無論整體還是局部的空置率可能會越來越高，如果沒有投資性、投機性需求的填入，這房子恐怕真的要在老齡化、少子化的未來成為像馬雲嘴裏所説的，和大葱一樣，隨便買。
日本答案
小編此前多次列舉從日本的人口結構變化來分析中國未來可能的樓市可能的走勢。其實按理説每個地方有每個地方的國情，不應該統而論之，但確實中日兩國的發展軌跡太過相似，相似到你難以置信。
相比於中國，日本的人口密度要大得多，所以相對的，無論從剛性需求還有投資需求，日本都應該要比我們中國更緊湊。
然而，顯示確實，日本從房地產泡沫破裂的那一天，所謂剛性需求和投資需求都被驗證是一個偽命題，即使經過了這麼多年，印了這麼多的錢，房地產的需求仍然沒有上來。從空置率來説，日本的住房空置率是伴隨着經濟上升一路上升的，也就是蓋房子的速度遠遠超過剛性需求，大量的住房被投資、投機性需求佔據，越往後越是這樣。
從90年代出開始，當日本購房需求最旺盛的人羣，即20~64歲人羣佔比達到頂點的時候，（93年左右）恰好日本整體住房的空置率接近10%的警戒線。
而我們中國，在人口老齡化沒有看到逆轉前景的時候，在2015年左右，勞動力人口見頂。而住房空置率可能在2013年有已經超過了20%，而目前整體依然在10%以上的水平。
曾經有學者説，中國的住房空置率在20%左右是合理的。這個論調小編不知道是怎麼來的。但是以目前的樓市情況來看，當越來越多的人把買房看作是投資、看做是投機的時候，這本身就已經説明，剛性需求已經很難跟得上我們發展房地產的速度了，大量的房子被投資者們佔據。簡而言之，房地產市場更多的可以看做是一個投資市場，而非居住場所。
空置率的另一面是自住房擁有率，這個數字大家要是查一查也不少，從你幾年前開始，國內國外就已經在報道，中國的幾乎可以説達到了每户一房，居者有其屋的水平。
下面是外媒在全球主要國家所統計的住房擁有率，可以看到（紅框內）的中國住房擁有率已經超過90%。
空置率超過10%（甚至20%），住房擁有率同時超過90%，這意味着什麼？還是説我國住房市場投資屬性和投機屬性越來越強。
前四個月，住户部門的中長期貸款（基本上是房貸），平均漲幅超過35%，大量的三四線城市住房被購買。很多看多房地產的人可能都看不懂，目前這個樓市的發展。確實，相比於一二線城市，這些需求是哪裏來的呢？
大家都知道現在市場錢比較緊，很多人都想着央行給點水喝，但是從今年的房貸數字來看，似乎錢從來不曾少過。
靠人，房子或許填不滿；靠錢確實絕對能填的滿。因此，其實未來的房地產發展只要看錢多錢少，看銀行的管控力度就足夠了。其他的行政手段，可能更多的作用是是，通過增量預期來化解短期人們對於樓市的上漲預期而已。
